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信托土地抵押的風險

信托土地抵押的風險

     摘要:土地抵押是信托常用增信方式,由于有實物進行抵押,且抵押率常常低至30%~50%,受到了投資者的普遍青睞。土地抵押,增信效果好嗎?背后有何不為你我所知的風險?以下將為您揭曉信托土地抵押的四類風險。
  一、評估風險首當其沖
  信托宣傳書中廣為引用的抵押率,是用信托融資金額除以土地評估值,一般在30%~50%,越低越安全。這個指標確有意義,但不容忽視的是土地使用權的評估機構經常是被信托公司所聘,在信托公司屬性由“受人所托、代客理財”蛻變為“受人所托、為人融資”的當下,評估機構的評估結果是否值得信賴,要打上一個大大的問號。
  近期筆者接手了某信托公司發行的房地產上市公司為山東東營某項目融資的信托產品評估。該信托以在開發項目的土地使用權做抵押,土地以成本法評估(主要通過當地房價扣除一定成本后倒推出土地價格的方法),評估價3億元,號稱質押率50%。但考察該地區房地產市場,可明顯推算出該土地評估價虛高了近50%,導致實際質押率高達100%。
  土地質押通常牽涉土地所在地的房地產市場狀況,投資者最好對當地房地產市場有所了解,有條件的投資者甚至可以對抵押土地進行實地勘察,而不能光聽信被信托公司“收買”的評估公司。
  二、融資人無法還款時變現有風險
  土地抵押作為增信方式,最極端的情況是面臨融資人無法按期還款,土地被迫變現的風險,但由于土地為大宗物品,一旦抵押清償短期難以找到合適的買家,這樣勢必造成抵押物出現因急于變現帶來的折扣風險。
  另外,融資人到信托公司申請辦理抵押貸款的土地,多數是處于城市有規劃但尚未大規模開發的土地。由于所處地理位置偏僻,此類土地在變現時有較大難度。
  信托收益一般是8%~10%/年,如果半年后才將土地變現,那么投資者的損失就是4%~5%的利息以及半年的流動性。
  三、土地閑置2年將被無償收回
  據調查,當前開發商貸款購買的土地,除一部分無力開發形成閑置不能按期收回外,有相當部分存在投機性質,有的等待土地價高后出讓,有的等待房價上漲后再開發,抵押貸款土地“長閑不用”,在少數地方形成了“圈地運動”,并使一些土地被“擱荒”。這不僅造成了土地資源的浪費,也給商業銀行帶來了不小的風險。
  根據國務院下發《關于促進節約集約用地的通知》(國發[2008]3號)文件,土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費;土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用。土地資源的閑置,不僅造成了土地資源的浪費,而且違反了國家土地政策,需繳納土地閑置費或者有被無償征收的風險。
  土地閑置一年需繳納土地閑置費,閑置二年可能被無償收回,而信托一般以2年期為主,須特別留意開發商資金鏈狀況,謹防開發商資金面惡化造成土地閑置2年的極端情況。
  四、新增房屋優先受償權不在質押權人(投資人)
  土地和房屋在自然上不可區分,所以當權利人將土地使用權或者房屋所有權轉讓或者抵押時,將它們一并轉讓或納入抵押。但對于新增房屋,質押權人卻沒有優先受償權。根據《擔保法》第三十五條的規定,城市房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。
  這和許多投資者默認的想法出入很大。許多投資者或許會想,信托融資為房地產開發商服務,支持其建房,在房屋開發完工后,即可賣房還款,一旦銷售不濟、發生違約,信托公司可以通過土地抵押合同將樓盤拿來變現。但土地抵押變現收益和新建房屋變現收益各有歸屬的,質押權人只優先享有前者,房屋抵押權人優先享有后者,如何分割是土地抵押變現面臨的第四道風險。
  結語:土地使用權是比較特殊的一種抵押物,各種風險不容忽視。若融資人無法還款,信托公司是否變現抵押土地不僅程序復雜,而且面臨土地使用權被高估,土地使用權變現被貶值,新建房屋的優先受償權不屬于信托投資者等一系列風險。因此,土地抵押信托若非和房地產開發、項目公司“股權類”設計相結合,保障能力并不強。

――本文轉載自 新浪倉石研究中心 高文杰

 

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